长沙市人民政府办公厅关于印发《长沙市重要信访案件交办及办理工作规定》的通知

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陕西省西安市人大常委会


西安城墙保护条例

（2009年8月28日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 2009年9月24日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）


　　第一条 为了加强西安城墙的保护，根据《中华人民共和国文物保护法》和《陕西省文物保护条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条 本条例所称西安城墙是指明代城墙墙体、城门、附属建筑、护城河及其遗址遗迹。
　　第三条 本条例适用于西安城墙的保护和管理活动。
　　第四条 西安城墙管理机构负责西安城墙的保护和管理，并接受市文物行政管理部门委托，履行行政执法职责。
　　文物、规划、建设、市政、国土资源、园林、水务、旅游、环保、公安等行政管理部门，按照各自职责做好西安城墙的保护工作。
　　第五条 西安城墙保护坚持保护为主、统筹规划、合理利用、科学管理的原则。
　　第六条 鼓励社会各界、国内外组织和个人出资设立西安城墙保护基金，用于西安城墙的保护。
　　第七条 任何单位和个人都有保护西安城墙的义务，有权检举、控告、制止损毁西安城墙的行为。
　　对在西安城墙保护工作中做出显著成绩的单位和个人，由市人民政府予以表彰和奖励。
　　第八条 市人民政府应当根据城市总体规划和西安历史文化名城保护专项规划编制西安城墙保护规划，征得国务院文物行政管理部门同意后，经省人民政府批准公布。
　　编制西安城墙保护规划，应当广泛听取社会各界意见，组织专家论证、评审。
　　第九条 西安城墙保护范围为城墙墙体、城门，城墙内侧20米以内，城墙外侧至护城河外沿的区域和东、西、南、北城门内外侧的广场、绿地。
　　西安城墙建设控制地带为城墙内侧20米至100米的区域，以及护城河外沿以外180米以内的区域。
　　第十条 保护范围内禁止下列行为：
　　（一）在城墙和城墙保护标志上刻划、涂画、张贴；
　　（二）擅自在护城河内捕鱼、钓鱼；
　　（三）排放污水、堆放垃圾；
　　（四）打桩、取砖、取土、凿孔；
　　（五）存储易燃、易爆等危险物品；
　　（六）架设、安装与保护城墙无关的设施、设备；
　　（七）擅自进行建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业；
　　（八）其他可能损害城墙安全的行为。
　　第十一条 确需在保护范围内架设、安装与保护城墙无关的设施、设备，进行建设工程或者爆破、钻探、挖掘作业的，应当将实施方案报西安城墙管理机构审核并依照有关法律、法规经批准后方可实施。
　　第十二条 西安城墙的修缮依照国家文物保护工程管理有关规定执行。
　　第十三条 保护范围内应当严格控制文化旅游设施和管理用房数量，确需建设的，应当符合保护规划，依法办理审批手续，并在建筑物的体量、造型、风格和色彩等方面与城墙相协调。
　　第十四条 市人民政府应当加强护城河水污染治理，采取截污、污水处理和生态补水等综合措施，改善护城河水质。
　　第十五条 西安城墙管理机构应当加强保护范围内园林绿化的管理，建设与城墙景观及环境生态相协调的环城绿化带，不断改善自然环境。
　　第十六条 建设控制地带内建筑物的高度和形式应当按照《西安历史文化名城保护条例》的规定执行。
　　第十七条 建设控制地带内的建设工程项目，应当符合保护规划的要求，经文物行政管理部门审查同意后，方可办理规划建设审批手续。
　　第十八条 任何单位和个人不得非法占有、买卖西安城墙的古城砖、条石、内包夯土、门楣、碑石、擂石及古建构件等文物。
　　第十九条 西安城墙管理机构应当制定西安城墙安全事故防范预案，加强和完善文物保护安全措施，并接受文物行政管理部门的监督和管理。
　　第二十条 西安城墙管理机构应当加强西安城墙保护的宣传教育，增强全民保护意识，鼓励科学研究，促进文物保护科技成果的推广和应用，提高保护的科学技术水平。
　　第二十一条 西安城墙管理机构应当搜集、整理与西安城墙有关的录音、录像、代表性图片以及其他资料、实物，进行分类保护。
　　鼓励单位和个人向西安城墙管理机构捐赠与西安城墙有关的资料、实物。
　　第二十二条 西安城墙管理机构应当统筹规划西安城墙的合理利用，发掘西安城墙文化内涵，鼓励发展相关文化产业，防止过度开发。
　　任何单位和个人不得擅自利用西安城墙进行生产经营等活动。
　　第二十三条 需要利用西安城墙拍摄电影、电视、广告和其他音像资料或者举办大型活动的，拍摄单位或者举办者应当按照法律、法规的规定履行报批手续。西安城墙管理机构应当对拍摄单位和举办者的活动进行监督。
　　第二十四条 西安城墙的保护和维修经费，从下列渠道列支：
　　（一）国家、省文物行政管理部门划拨的专项资金；
　　（二）市人民政府在城市建设资金中安排的专项经费；
　　（三）西安城墙的经营性收入；
　　（四）设立的西安城墙保护基金。
　　第二十五条 违反本条例规定有下列行为之一的，由西安城墙管理机构给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）违反本条例第十条第（一）项、第（二）项规定的，给予警告，并处50元以上200元以下罚款；
　　（二）违反本条例第十条第（三）项、第（五）项规定的，责令限期改正或者恢复原状，并处200元以上1000元以下罚款；
　　（三）违反本条例第十条第（四）项规定的，责令限期改正或者恢复原状，并处500元以上1000元以下罚款；
　　（四）违反本条例第十条第（六）项、第（七）项规定的，责令改正，造成严重后果的，处5万元以上50万元以下罚款。
　　第二十六条 违反本条例第二十三条规定，擅自利用西安城墙拍摄电影、电视、广告和其他音像资料或者举办大型活动的，由文物行政管理部门责令停止违法行为，处5000元以上5万元以下罚款；造成城墙损毁或者周边环境破坏的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十七条 违反本条例的其他行为，有关法律、法规有行政处罚规定的，由相关行政管理部门依法予以处罚。
　　第二十八条 对个人处5000元以上罚款、对单位处5万元以上罚款的，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
　　第二十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。
　　第三十条 西安城墙管理人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十一条 本市其他古城墙的保护和管理活动由其主管部门参照本条例执行。
　　第三十二条

房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


　　一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
　　（一）是否构成违约
　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
　　如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
　　（二）是否构成欺诈
　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
　　（三）是否构成“意思表示错误”
　　房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
　　需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
　　二、对商品房净高不符的处理
　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
　　（一）按净高缩水比例赔偿
　　按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
　　（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
　　按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
　　其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
　　（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
　　若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
　　（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
　　参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
　　《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
　　赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
　　（六）通过司法鉴定确定损失的方法
　　委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
　　（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
　　在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
　　希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com