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湖南省实施《中华人民共和国农业技术推广法》办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 14:31:24  浏览:9665   来源:法律资料网
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湖南省实施《中华人民共和国农业技术推广法》办法

湖南省人大常委会


湖南省实施《中华人民共和国农业技术推广法》办法
湖南省人大常委会


(1996年11月28日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国农业技术推广法》的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本行政区域内从事农业技术推广与应用的一切活动。
第三条 农业技术推广应当遵循《中华人民共和国农业技术推广法》规定的原则,按照试验、示范、推广的程序进行。

第四条 各级人民政府应当加强对农业技术推广工作的领导,重视农业技术推广队伍的建设,加强农科教结合和科教兴农工作,促进地区之间的农业技术推广工作的合作与交流,发展农业技术推广事业,并将农业技术推广工作纳入目标管理责任制。
第五条 县级以上人民政府的农业、林业、畜牧、渔业、水利、农业机械管理、农业经营管理等行政部门(以下统称农业技术推广行政部门),在同级人民政府的领导下,按照各自的职责负责本行政区域内的农业技术推广工作。
县级以上人民政府科学技术行政部门应当对农业技术推广工作进行指导。
第六条 县级以上人民政府或者农业技术推广行政部门对在农业技术推广工作中取得显著成绩,获得较大的经济效益、社会效益、生态效益的单位和个人,给予表彰和奖励。

第二章 农业技术推广体系
第七条 农业技术推广以农业技术推广机构为主,实行农业技术推广机构与农业科研单位、有关学校以及群众性农业科技组织、农民技术人员、科技示范户相结合的推广体系。
农业科研单位应当积极开展农业技术开发和推广工作,培训农业技术人员;教育部门应当配合有关部门办好农业科技教育和农科教中心;供销合作社应当面向农村开展农业技术推广服务活动;科学技术协会及所属学术团体应当配合农业技术推广机构开展农业实用技术培训、科普宣传等
工作;广播电台、电视台和面向农村发行的报刊应当加强对农业科技知识的宣传普及。
第八条 县级以上人民政府农业技术推广行政部门和乡镇人民政府应当完善农业技术推广机构,村民委员会或者村集体经济组织以及村民小组应当建立农业技术推广服务组织,形成农业技术推广网络。
设立在乡镇的农业、林业、畜牧、渔业、水利、农机、农业经营管理等技术的推广机构,是国家农业技术推广机构的组成部分,是国家在基层的事业单位。
第九条 县级以上农业技术推广机构在同级农业技术推广行政部门的领导和上级农业技术推广机构的指导下,开展农业技术推广工作。
乡镇农业技术推广机构实行县级人民政府农业技术推广行政部门和乡镇人民政府双重领导、以县为主的管理体制,确保农业技术推广工作顺利开展。
第十条 农业技术推广机构应当履行以下职责:
(一)宣传、贯彻农业法律、法规;
(二)协助建立和完善农业技术推广体系;
(三)参与制订农业技术推广计划并组织实施;
(四)培训农业技术人员和科技示范户,宣传、普及农业科技知识,总结、推广先进经验,组织技术和学术交流;
(五)引进农业技术和优良品种,对选定的推广项目进行试验、示范;
(六)办好农业科技示范点,开展农业产前、产中、产后服务;
(七)开展农业技术和农业经济信息服务;
(八)指导下级农业技术推广机构、群众性农业科技组织和农民技术人员开展农业技术推广服务活动。
县级和乡镇农业技术推广机构应当采取多种形式,组织农业劳动者学习农业科学技术知识,提高农业劳动者的科技素质和应用农业技术的能力。
第十一条 农业技术推广机构的专业技术人员应当具有相应专业的中等以上学历。不具备相应专业的中等以上学历的,应当参加县级以上农业技术推广行政部门组织的专业培训,并取得省农业技术推广行政部门颁发的合格证书。
对农业技术推广机构的专业技术人员应当每年组织培训,更新知识,提高素质。
第十二条 乡镇农业技术推广机构应当指导村、组农业技术推广服务组织和农民技术人员进行农业先进技术的宣传、示范和推广工作,传播实用技术,为农业劳动者提供技术服务。

第三章 农业技术的推广与应用
第十三条 县级以上人民政府应当制定农业技术推广规划和年度计划,落实推广措施。
各级农业技术推广机构应当根据农业技术推广规划或者年度计划,结合当地实际情况,选定农业技术推广项目,经县级以上农业技术推广行政部门批准后组织实施,并做好推广评价工作。
第十四条 从事农业技术推广的单位和个人向农业劳动者推广农业技术必须遵守下列规定,并接受当地农业技术推广行政部门的监督管理:
(一)推广的农业技术必须在推广地区经过试验证明具有先进性、实用性和经济合理性;
(二)示范、引导农业劳动者采用新品种、新技术,必须尊重农业劳动者的意愿,维护其自主权,除有关法律、法规规定防治危险性病、虫、杂草和保护农业环境而采取的强制措施外,不得强行推广;
(三)县级和乡镇的农业技术推广人员应当全力做好农业技术推广工作,具体指导村、组、户的农业技术推广,保证服务质量。
第十五条 推广应用的动植物品种、兽药和动物饲料,应当依法经有关部门审定;推广应用的农药、肥料、土壤调理剂及植物生长调节剂,应当依法经有关部门登记;推广应用的渔用配合饲料、渔用药品,应当依法经有关部门认定;推广应用新的农业机械,应当依法经有关部门鉴定。

未经审定、登记、认定、鉴定的,不得推广。
第十六条 农业技术推广行政部门批准推广的农业技术,由批准推广的行政部门对推广后果负责;未经批准直接推广的,由推广方对推广后果负责。
第十七条 农业技术推广机构向农业劳动者推广农业技术,进行国家指定的新技术试验、示范,开展专业调查、监测、预报,宣传、普及科技知识,指导农民技术人员进行农业技术推广活动等,实行无偿服务。
农业技术转让、技术服务和技术承包等技术经济活动实行有偿服务,当事人双方应当按照法律规定订立合同。合同应当包括约定的标的、酬金、履行期限、履行方式、分成比例、违约责任和风险分担责任等内容。

第四章 农业技术推广的保障措施
第十八条 各级人民政府应当逐年增加对农业技术推广的投入,在财政预算内保障用于农业技术推广的资金。
县级人民政府应当重点保障本行政区域内有显著经济效益的农业实用先进技术推广需要的资金。
第十九条 各级人民政府应当筹集农业技术推广专项资金,其主要来源是:
(一)各级财政专项拨款;
(二)从农业发展基金、育林基金、渔业资源增殖保护费、屠宰税中提取一定比例的资金;
(三)粮食、棉花、菜油、茶油、茶叶、烤烟、蚕茧、麻类等农产品的技术改进费用于农业技术推广的部分;
(四)以工补农、建农资金中一定数额的资金。
前款规定用于农业技术推广专项资金的比例、数额、使用和管理办法,由省人民政府另行规定。
第二十条 农业技术推广机构的基本建设项目应当列入各级人民政府的基本建设计划。
第二十一条 各级人民政府应当保障农业技术推广机构必要的试验、示范基地和生产资料,保障办公、培训用房和必要的设备,改善从事农业技术推广工作的专业技术人员的工作条件和生活条件。
任何单位、个人不得平调、侵占农业技术推广机构的财产。已平调、侵占的,必须限期退还。
第二十二条 农业技术推广机构、农业科研单位和有关学校可以兴办为农业服务的经济实体,开展技术指导与物资供应相结合的多种形式的经营服务。
县级和乡镇农业技术推广机构中的农技站(中心)、土肥站、植保站直接面向农业劳动者开展技术推广、有偿技术服务所需的化肥、农药、农膜,可以由农资公司按批发价供应,也可以从生产企业直接采购,按物价部门核定的零售价销售给农业劳动者。
第二十三条 对农业技术推广机构、农业科研单位和有关学校举办的为农业服务的经济实体,按照国家规定,有关部门在税收、信贷等方面给予优惠。
为农业服务的经济实体所取得的合法收入,主要用于农业技术推广事业,任何单位和个人不得要求上缴,不得平调或者挪用。财政部门不得因经济实体取得合法收入减拨农业技术推广事业费。
第二十四条 县级以上农业技术推广机构应当以专业技术人员为主体,其在编专业技术人员不少于总人数的百分之八十。乡镇农业技术推广机构的在编人员必须是专业技术人员。
第二十五条 乡镇以上农业技术推广机构在编人员的经费和离退休人员的工资纳入财政预算。
乡镇农业技术推广机构中的集体农业技术人员的人员经费,比照在编农业技术人员的标准,通过各级财政补贴和有偿服务的合法收入解决。对集体农业技术人员应当按照有关规定办理养老保险。
村农民技术员的补贴由村民委员会或者村集体经济组织决定。
第二十六条 各级人民政府应当采取措施,保障和改善从事农业技术推广工作的专业技术人员的工作条件和生活条件,改善他们的待遇。乡镇农业技术推广机构的专业技术人员按照国家和省的规定,享受相应的工资、津贴和福利待遇。

第五章 附 则
第二十七条 本办法自公布之日起施行。



1996年11月28日
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斡旋受贿罪的独立性研究

张连华 闻静
华东政法学院研究生院 上海市 200042


内容提要:斡旋受贿罪在现行刑法中是作为受贿罪的第三款出现的,在我国刑法上并不是独立的罪名。但笔者认为,从斡旋受贿罪的犯罪构成要件,结合日本刑法理论的研究来看,与受贿罪相比,该罪是具有其独立性的。
关键词:斡旋公务受贿罪 受贿罪 独立性 日本刑法
刑法第388条规定:国家工作人员利用本人职权或地位形成的便利条件,通过其他国家工作人员职务上的行为,为请托人谋取不正当利益,索取请托人财物或者收受请托人财物的,以受贿罪论。对此种行为,理论上有称斡旋受贿罪的,也有称间接受贿罪的。我们认为,该罪与受贿罪相比较,具有它的独立性的。在刑法中应当设立独立的罪名,即斡旋受贿罪。
一、日本刑法对斡旋受贿罪的规定与理论上的研究
通过比较日本不同历史时期的刑法可以看出,日本刑法至今发生很大变化。尤其在分则中变化最大、最为复杂的就是贿赂罪的有关规定。日本刑法原先规定的贿赂罪,仅含刑法第197条的单纯公务受贿罪、加重公务受贿罪和第198条的公务行贿罪。1947年,经对第197条修改,增加了受托公务受贿罪和事前公务受贿罪、第三者受贿罪、事后公务受贿罪四个罪名。1958年,新增了斡旋受贿和斡旋行贿两罪,完善了没收、追缴贿赂的有关规定。1980年,提高了斡旋受贿等罪的法定刑。在特别法中,又对贿赂罪的主体作了扩大。日本刑法关于贿赂罪的这些细化规定,一方面适应了社会生活的不断变化,标志着基于判例积累而在立法日渐成熟;另一方面也是日本学术界对贿赂罪研究的日益深化的结果。
目前对于斡旋受贿罪侵犯哪方面的法益,在日本刑法理论上依然存在分歧。1958年,日本刑法新增加了斡旋公务受贿罪后,由于刑法规范对贿赂行为干预的范围拓宽,继而理论上又有了新的突破,目前多数学者主张贿赂罪的保护法益是职务行为的公正性和社会对公务员职务公正性的信赖,因为依照法条理解,斡旋受贿是公务员接受请托,通过对别的公务员进行斡旋,收受、要求或者约定贿赂,作为对其本人斡旋行为的报酬。但由于被斡旋的公务员未必受到贿赂的收买,“不可收买说”解释本罪时便显得难以自圆其说,所以有的学者批评“不可收买说”不能囊括所有公务受贿罪的保护法益。日本学者宫泽浩一在评述各种见解时指出,斡旋其他公务员职务的公务员实施的行为,未必是职务行为。所以,从所有贿赂罪的范围来说,都侵害职务行为的公正性。贿赂罪背叛的是职务行为的公正性和社会对公务员职务公正性的信赖。只有这样解释才是圆满的。总之,公务员的清廉性、公务的纯粹性以及职务行为的不可收买性等,对斡旋受贿的解释都是不完整的。因为在本罪中,即使实施斡旋的公务员的职务行为可能成为贿赂所收买的对象,而受斡旋的公务员的职务行为未必是收买的对象。[1]
从法律规定贿赂罪的目的在于保护社会对职务行为公正性的信赖这一理念出发,多数学者认为,职务行为并不一定局限于公务员本人能直接行使的权限,如果基于本人拥有的上级指挥监督权,由下级实施具体的事务性行为,只要与他职务相关,也可构成贿赂罪。而职务权限的内容,只要是一般性职务权限就足够了,并不要求必须有具体负责某项事务的分工。
因此,斡旋受贿罪被规定为“公务员接受请托,斡旋或已经促成别的公务员为不正行为或不为当为行为,收受、要求或约定贿赂作为报酬的,处5年以下惩役。”由于公务员除了利用自己职务收受贿赂之外,还将出现利用其地位对别的公务员施加影响的行为,这种行为同样损害公众对公务活动公正性的信赖,故增设此条。但本罪的构成要件是相当严格的,主要表现在以下三方面:
第一,必须是公务员接受请托。理论上认为,如果从可罚性的角度考察,斡旋受贿的主体即使不是公务员,有些人也能凭借其事实上的影响力促使他人的职权行使陷于枉法状态,但立法上仅将本罪主体限于公务员,且不包括仲裁人,可见,本罪在公众对公务活动公正性的信赖之外,还将公务员的廉洁性作为保护法益。另有学说主张,实施斡旋行为的时侯,利用公务员的地位是本罪的必要条件,但是,尽管公务员以私人身份进行斡旋的不构成本罪,但并不要求必须积极利用公务员的地位进行斡旋,才能构成本罪。
第二,必须是斡旋或已经促成别的公务员为不正行为或不为当为行为。但是,上级官员在本职范围内,指挥有服从义务的下级官员为不正行为或不为当为行为,则不属本罪。斡旋行为的违法性是十分明显的。
第三,还须具备收受、要求、约定贿赂的行为。作为行为对象的贿赂,不是职务的对价,而是斡旋行为的对价,它包括就将来的斡旋行为而约定、要求、收受的贿赂。
可见,日本的斡旋受贿是单独设定为独立的罪名,并加以详细规定,在理论上也进行了很深的探讨与研究。[2]
二、斡旋受贿罪的独立性探讨
现行刑法典没有实现罪名的明示化,对罪名问题仍然采用“暗含推理式”的立法方式。因此如何确定第388 条的罪名成为大家关注的首要问题。这一问题包含以下内容:(1)该条是否存在独立罪名;(2)如果是独立罪名,应如何科学地加以表述。
对于第一个问题有以下两种观点:一种观点认为,该条不成立独立罪名,它只是公务受贿罪的补充,理由是:(1)从刑法规定上看, 该条明确规定“以受贿论处”。(2)该条文其犯罪主体、性质、 客体均能含于(公务)受贿罪中,不具有独立成为一个罪名的价值和条件。(3 )该条文统一定(公务)受贿罪有利于打击受贿犯罪。[3]这种意见已被认可。[4]两高司法解释都没有把第388条单列罪名。另一种观点认为,该条文应具有独立的罪名。
笔者认为,第二种观点较为合理。界定某一分则条文是否是独立的罪名主要看它有无独立的罪状。在罪状表述中,首要要看是否具有独立的行为特征。凡是具有独立的行为特征或者对象特征的,即使该法条采取援引法定刑,也应认定为一个独立罪名。第388 条规定与第385条规定的公务受贿罪,虽然犯罪主体相同,但行为特征明显不同。前者不是直接利用本人职权,而是利用本人职权或者地位所形成的便利条件实施犯罪,它是通过第三人职务行为,为请托人谋取不正当利益,从中索取或收受请托人财物。虽然第388条规定“以受贿论处”, 从法理上讲,以某一条文论处是指以某一条文定罪量刑,因而不是一个独立罪名。但从立法情况看, 这一论理并不具有普遍意义。笔者认为, 将第388条规定为独立罪名,有利于揭示该犯罪的内容,充分体现国家对这种腐败行为所给予的政治上和法律上的否定评价,对于警示国家工作人员,发挥罪名的威慑力等都具有积极意义。
对于第二个问题,也有两种意见:一种意见认为,应定间接(公务)受贿罪。[5]另一种意见认为,应定斡旋(公务)受贿罪。
笔者认为,间接公务受贿罪名中“间接”意指“通过第三者发生关系的”,如果单从该罪是利用第三人职务之便这一要件看,间接公务受贿罪的提法不无道理。但第388条所规定的利用第三人职务之便, 必须是建立在“利用本人职权或者地位形成的便利条件”这一基础上。“斡旋”是居中调解之意。要居中调解就必须具备一定的身份和地位条件。对行为人利用他人的职务之便为请托人谋取不正当利益,从中收受财物,之所以要按犯罪论处,主要不在于有第三人的职务行为,而在于行为人在利用他人职务时是以本人的职权或地位作基础,他拥有某种足以对第三人的处境产生影响的权力或地位,从而对第三人产生压力或控制力。从收受贿赂对象看,行为人是直接的,不存在间接获取的问题。
因此,斡旋受贿犯罪能反映因斡旋而收受贿赂之意,充分体现犯罪行为的因果关系,符合确定罪名的原则。 而且,日本刑法典第97 条第4 款所规定的犯罪与我国刑法第388条所规定的内容基本吻合,它在明示罪名中使用的是斡旋公务受贿罪,而非间接公务受贿罪,这可供借鉴。
三、斡旋受贿罪犯罪构成要件的分析
刑法第三百八十八条斡旋公务受贿罪与刑法第三百八十五条规定的,其具有二个特点:一是行为主体利用的是“本人职权或者地位形成的便利条件”,是通过其他国家工作人员职务上的行为为请托人谋利;二是为请托人谋取的利益必须是不正当的利益,为请托人谋取正当利益的不构成犯罪。在司法实务中,最突出的问题是如何理解“利用本人职权或者地位形成的便利条件”以及“为请托人谋取不正当利益”。[6]
1、从理论上讲,利用本人职权或者地位形成的便利条件,是指行为人虽然没有利用本人职务范围内的权力,但是因为其本人职权对其他国家工作人员的职务能产生一定的非制约作用,其利用这种非制约作用而通过第三人即其他国家工作人员的职务行为为请托人谋权利益,而本人向请托人索取贿赂或者收受请托人贿赂。但是,在相当多的场合下或者案件中,判断行为人到底是直接利用本人职务上的便利还是间接地利用第三人的职务上的行为为请托人谋利,不是件容易的事。比如,某地区行署主管教科文卫的行署副专员,打电话给该地区所辖的某县县委书记,要求该县委书记解决请托人合理正当的请托事项,而本人从中接受请托人的财物。这种情况下,行署副专员究竟是利用本人职务上的便利还是利用县委书记职务上的便利为请托人谋利,实践中争论很大。这种争论的结论,往往影响到罪与非罪的界限:如果行署副专员给县委书记打电话、要求县委书记为请托人办事,这种行为本身利用的就是副专员职权上的便利,那么其构成公务受贿罪是无疑的;如果把它解释成刑法第三百八十八条中所说的“利用本人职权或者地位形成的便利条件”,那么该副专员的行为就不构成公务受贿罪,因为他和县委书记为请托人谋取的是正当利益,不符合斡旋公务受贿罪的构成要件。
公务受贿罪与斡旋公务受贿罪的界限,最容易发生混淆的地方就是这种情形。因为在斡旋公务受贿罪中,至少存在两个“国家工作人员”:一个是作为受贿行为人的国家工作人员,另一个是受行为人之托直接为请托人谋取利益的国家工作人员。而事实上,在刑法第三百八十五条规定的公务受贿罪中,有时也可能存在两个以上的国家工作人员,只不过,公务受贿罪中的国家工作人员之间的关系,不像斡旋公务受贿罪中的国家工作人员之间的关系那样——只是职权或地位上有影响。在公务受贿罪中,作为受贿行为人的国家工作人员要求其他国家工作人员为请托人谋利,不是纯粹基于本人职权或者地位形成的便利条件,而是自己本身的职权对该“其他国家工作人员”的职权具有直接的制约或钳制关系。所以,区分“利用职务上的便利”与“利用职权或者地位形成的便利条件”的关键,就是看行为人的职权是否对其他国家工作人员有直接的制约关系、钳制关系。有则是公务受贿罪,无则是斡旋公务受贿罪。上面讲的例子中,行署副专员尽管不是负责该行署的全面工作,但作为县委书记的上级领导,其对县委书记实际上具有直接的制约关系,所以应认定为公务受贿罪。
在斡旋受贿罪中,作为主体的国家工作人员与直接为请托人谋利的国家工作人员的职务之间,存在一定的非制约关系。如果国家工作人员只是利用亲友、同事等一般的关系或者通过职务上有制约关系的便利条件,为请托人谋取利益,并不能构成斡旋公务受贿罪。例如,某法院刑事审判庭的庭长应民事诉讼当事人的请托,通过民事审判庭庭长的职务行为为请托人谋取利益,民事审判庭庭长在民事案件中故意枉法裁判为该请托人谋利,而该刑事审判庭庭长从中收取好处费的,对该刑事审判庭庭长不宜以公务受贿罪定罪处罚。因为刑事审判庭庭长对民事审判庭庭长并无职务上的制约作用。
2、为请托人谋取不正当利益,是斡旋公务受贿罪的另一重要构成要素。不正当利益,是指谋取违反法律、法规、国家政策和国务院各部门规章规定的利益,以及谋取违反法律、法规、国家政策和国务院各部门规章规定的帮助或者方便条件。”[7]据此规定,不正当利益首先包括非法利益是没有问题的。但是,所谓“违反法律、法规、国家政策和国务院各部门规章规定的帮助或者方便条件”的利益,究竟如何理解还存在不同的理解。我们认为,对“不正当利益”的最好理解,就是包括非法利益和不确定的合法利益。不确定的合法利益,是指当事人谋取的利益虽然符合法律、法规、国家政策和国务院各部门规章的规定,但是在能否取得、取得多少等方面处于不确定的状态,国家工作人员斡旋受贿,通过其他国家工作人员的职务行为为请托人谋取这种利益的,便属于谋取不正当利益。
斡旋公务受贿罪是通过其他国家工作人员职务上的行为实施的,而且为他人谋取的是不正当利益,而公务受贿罪则是直接利用本人的职务之便为他人谋取利益,所谋取的利益可以是不正当利益,也可以是正当利益。[8]
因此,通过上述深入的研究,我们认为,斡旋公务受贿罪是存在其独立性的。在将来的刑事立法修改中,应该取消“以受贿论处”的表述,代之以斡旋公务受贿罪的独立罪名的规定。

参考文献:
[1] (日)小野清一郎.刑法讲义总论[M]. 287
[2] (日)齐藤金作.刑法总论[M].267
[3] 王祺国.认定间接受贿的两个问题[J].人民检察,1998.(2)
[4] 高法《关于执行〈中华人民共和国刑法〉确定罪名的规定》和高检《关于适用刑法分则规定的犯罪的罪名的意见》
[5] 刘家琛.新刑法新问题新罪名通释[M]. 北京:人民法院出版社,1997.1063
[6]苏惠渔.刑法学[M]. 北京:中国政法大学出版社, 1997.282
[7]参见1999年《最高人民检察院关于人民检察院直接立案侦查案件立案标准的规定》的附则
[8]甘雨沛、何鹏.外国刑法学[M].北京:北京大学出版社,1984.469




建设部关于加强商品房销售管理的通知

建设部


建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部



各省、自治区建委(建设厅),直辖市、计划单列市建委(开发办)、房地产管理局,北京市市政管理委员会,上海市、深圳市住宅局:
近来,购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多,对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响,也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益,促进住房消费市场的发育,根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定,特作如下通知:
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理,把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点,切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业,应当依法经营,加强质量管理,提高市场服务水平,反对不正当竞争,反对欺诈,以优质服务取信于消费者。

二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后,开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请,综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系,加强商品房质量管理,对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的,必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的,房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是,房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》,用词应严谨、规范,不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容,必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时,必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的,必须出示证明所售房屋合法的有关证件,并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售(预售),应当签订书面的销售合同,房地产开发企业不得使用强制性的格式合同,购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容:
1.用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限;
2.总价款、付款方式、付款时间;
3.使用面积、建筑面积(其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明);
4.商品房的销售方式(预售或现房销售);
5.商品房屋的产权性质,产权登记约定的期限和有关方的责任;
6.发生设计变更的约定;
7.关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任;
8.物业管理方式及售后保修、维修责任;
9.合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式;
10.违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》,加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目,不得发放《商品房预售许可证》;对批准预售的项目,要加强预售款项的监督和预售项目的监管,防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定,各地要结合当地实际,尽快制定实施细则,明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式,原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时,要严格执行国家有关规定,以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理,对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业,要依法予以查处。


1998年3月1日

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