关于人民政府在山林权属争议裁决案件中是否有权对与争议有关的其他民事法律关系予以确认问题初探/王敬文

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浅谈房屋租赁合同终止后添附物的处理

安徽明和律师事务所王明水

〔内容提要〕由于我国《物权法》对添附制度未作规定，而相关法律、法规及司法解释规定又过于简单笼统，导致司法实践中对房屋租赁合同终止后添附物的处理尺度
不一，本文努力从动产与不动产附合的原理入手，提出了处理房屋租赁合同终止后添附物的原则。
关键词： 房屋租赁 添附物 处理原则

在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之法律、法规规定比较原则，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。对此，笔者仅就房屋租赁合同终止后如何处理添附物的问题，作点肤浅的探讨。
一、关于房屋租赁活动中添附物范围
何谓房屋租赁活动中的添附物、添附物包括哪些方面，现有法律并无明确规定。笔者认为，房屋租赁活动中的添附物至少应包括两个方面，即装修物（或称对租赁物的改善）和增设物（或称增设他物）。从建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》第二条第二款规定 “本规定所称的建筑装饰装修，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”来看，装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括在原建筑物上的扩建、改建物，也不应包括增设在建筑物或构筑物上的空调、电梯、水电等设施或设备等。从建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第二十三条 规定“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及设施，不得擅自拆改、扩建或增添”来看，增设物应主要是指扩建、改建物或增设的他物。但因扩建、改建或增设的他物已固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装费用却很高，一旦拆除也会影响其本身的价值，而且有时也会损坏房屋本身，所以从经济的角度出发，应当将这些扩建、改建物或增设的他物连同装修物一起，作为房屋的添附物处理，因此，笔者认为，应当将房屋租赁中承租人对房屋的装修和增设概括为添附物。
二、添附的法律含义
在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。附合是添附中最主要的一种形式，是指不同所有权人的物相结合成为一物，形成新的财产。在民法理论中，动产所有权可以因添附中的附合而取得。附合包括动产与动产的附合和动产和不动产的附合。动产与不动产附合的一般原则是，依不动产为主物，由不动产之所有权人取得附合其上的从物的所有权。对从物物主的损失，法律一般依其是否具有善意而定，从物所有权人为善意附合，有权依不当得利的法律规定要求主物物主赔偿损失；从物所有权人为非善意附合的（如在承租的住房内设置不利于房屋的建筑物），则反而应承担排除损害的责任。动产与不动产附合需要具备以下条件：一是必须动产附着于不动产之上，即附着者为动产，被附着者为不动产；二是动产成为不动产的重要组成部分，即二物结合以后，不经毁损或变更其性质而不能分离；三是动产与不动产属于不同的人所有，即同属一人时则不发生不动产所有人取得他人动产所有权的问题。在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物
三、我国现行法律对处理添附的有关规定及其缺陷
添附是财产所有权取得的一种形式，也是物权变动的一项重要规则，是物权法的范畴，但我国物权法对此没有规定，现有的法律、法规规定过于原则简单，主要有：
1、《中华人民共和国合同法》第223条。该条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”
2、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条。该条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”
3、《城市房屋租赁管理办法》第23条。该条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”
从上述规定不难发现，现有法律对关于房屋租赁纠纷中添附物的处理的规定比较笼统简单，如最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条中只有财产所有人同意附合的情况下产生争议的处理办法，如果财产所有人不同意附合，其添附物怎样处理没有规定。而《合同法》和《城市房屋租赁管理办法》对添附物的处理并未涉及。添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。
四、 司法实践中对房屋租赁合同终止后处理添附物应把握的原则
由于我国《物权法》对添附制度未作规定，《民法通则》对增添物的处理也没有直接规定，我国《合同法》第223条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条、《城市房屋租赁管理办法》第23条规定又过于笼统，而司法实践中具体案件的情况千差万别，所以上述有关动产与不动产附合的理论应成为处理房屋租赁纠纷中此类问题的重要依据。笔者认为，在处理房屋租赁纠纷案件涉及承租人的添附物及其补偿时，应坚持下列原则：
1、当事人约定原则。适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租用房屋进行装修或增设，双方事先约定了具体的处理条款，且该房屋租赁合同属正常终止的情形。在房屋租赁纠纷中，经房屋所有人同意的装修和增设是一种合法的添附行为，对装修和增设投入损失的承担按当事人事先约定处理，这是民法自愿原则和民事权利处分原则在此类纠纷处理中的具体适用。最高人民法院在《贯彻执行民法通则若干问题的意见》（下称《意见》）第86条中规定：“非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。”此为确立当事人约定原则的直接法律依据。
在依据当事人约定原则处理承租人的租赁物时，如原租赁合同属非正常终止（如合同无效或被解除），即使当事人事先约定了具体处理条款，笔者认为也不能按约定处理，因为当事人双方对添附物处理的事先约定是基于原租赁合同正常履行，是附条件约定，当租赁合同无效或被解除时，当事人原先据以约定的情势已发生变更，若仍按原约定处理，难免危及无过错方的利益。
2、侵权责任原则。适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的情况下，私自对承租房屋所进行的装修或增设行为。根据物权法的规定，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，非财产所有人只有在取得所有权人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则属于民事侵权行为。在房屋租赁活动中，房屋承租人只取得承租房屋的使用权，在未取得所有权人同意的情况下进行装修或增设，实质上已侵犯了房屋所有人的所有权，承租人在交还房屋时，原则上应对承租房屋恢复原状，造成出租人损失的还应负赔偿责任。《合同法》第223条规定：“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。” 《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“…因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。” 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：“…没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除”。上述规定是侵权责任原则的主要依据。
3、过错责任原则。在承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修或增添，但租赁合同属非正常终止，如合同无效或被撤销、解除的情形。在此种情形下，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，应适用过错责任原则处理承租人对租用房屋进行的装修或增设。
（1）租赁合同因出租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，承租人对房屋添置的添附物，由出租人按添附物的现存审计鉴定价值予以折价赔偿。
（2）租赁合同因承租人违约而解除，导致租赁合同不能继续履行，对于承租人添置的添附物应当无偿归出租人所有，承租人无权再向出租人主张折价补偿。
（3）合同无效或被撤销，应当根据《民法通则》第61条规定承担返还各自所得的财产、恢复原状，造成损失的，根据过错责任的大小，承担相应的赔偿责任。
4、公平原则。因不可抗力导致合同终止的，出租人应当按公平原则给予承租人进行补偿，即由出租人给予承租人装修物和增设物可利用价值经济补偿，现存鉴定价值与可利用价值之间的差额为承租人的损失，该损失依公平原则由双方分担。如属于拆迁致合同终止的，在无约定的情况下，对承租人的补偿，以拆迁人给予的补偿额为准，而不存在损失分担问题。


参考书目
①吕伯涛：《适用合同法重大疑难问题研究》 人民法院出版社2001年版。
②陈龙业：《物权法百问通●财产取得与保护》 中国法制出版社2007年版。
③陈国强：中经法案《物权法》、《物业管理条例(修订版)》案例读本中国经济出版社2008年版

安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令

第118号


　　《合肥市畜产品质量安全监督管理办法》已经于2005年9月9日市人民政府第59次常务会议审议通过，现予发布，自2005年10月20日起施行。



市长　郭万清　　

二○○五年九月十九日



　　合肥市畜产品质量安全监督管理办法




　　第一条　为了加强畜产品质量安全监督管理，保障人体健康和生命安全，根据《中华人民共和国动物防疫法》、《安徽省畜产品质量安全管理条例》等法律、法规和《国务院关于推进兽医管理体制改革的若干意见》（国发〔2005〕15号），结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本办法适用于本市行政区域内畜产品质量安全监督管理活动。
　　本办法所称畜产品，是指人工饲养并用于食用的畜、禽以及未经加工或者经初加工的肉、蛋、奶等畜禽产品。


　　第三条　畜产品应当符合涉及人体健康和生命安全的强制性标准。对畜产品的饲养、加工、运输、储藏、销售实行质量安全监控，建立质量安全追溯制度。


　　第四条　各级人民政府应当加强畜产品质量安全管理工作的领导与协调，健全动物防疫监督管理体系，保证畜产品质量安全管理必需的资金。乡、镇人民政府依照法律法规和本办法的规定，履行畜产品质量安全监督管理职责。


　　第五条　市畜牧兽医行政管理部门主管全市畜产品质量安全监管工作，组织协调相关部门履行畜产品质量安全监管职责，负责畜禽药品、饲料、饲料添加剂等生产、经营、使用的监督管理，畜产品生产、屠宰、销售过程中的防疫、检疫，外来畜产品的检疫证明查验工作。
　　商务部门负责生猪定点屠宰和肉品流通的监督管理工作，查处私屠滥宰。
　　工商部门负责畜产品经营活动的监督管理。
　　质量技术监督部门负责畜产品国家和行业标准的组织实施，地方标准的制定和监督实施。
　　卫生部门负责畜产品加工、销售企业卫生条件的审核，并负责对畜产品加工和流通领域安全卫生的监督管理。


　　第六条　畜禽定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业应当具备国家规定的生产技术条件、卫生条件和动物防疫条件，并按照操作规程和技术要求屠宰、加工。


　　第七条　禁止向畜产品的饲养、加工和其他生产场所及临近区域排放重金属、剧毒废液、放射性废水和含病原体的污水等有毒有害物或者倾倒、填埋废弃物和生活垃圾。


　　第八条　畜禽饲养场、养殖专业户在生产活动中，应当建立质量记录规程，记载兽药、饲料和饲料添加剂使用以及防疫、检疫等情况，保证畜产品质量可追溯。


　　第九条　动物防疫监督机构应当加强辖区内饲养和流通环节畜产品疫病和违禁药品的抽样检测。


　　第十条　畜禽饲养场、养殖专业户应当加强畜禽卫生管理，对畜禽饲养场所、器具定期清洗、消毒。
　　经检疫不合格、病死或者死因不明的畜禽，染疫的畜禽及其产品，染疫畜禽的排泄物及其它废弃物，畜禽饲养场、养殖专业户应当及时进行无害化处理。


　　第十一条　外地畜产品调入本市的，货主应当持有效的动物检疫合格证明、免疫标识证明和运载工具消毒证明到当地动物防疫监督机构申报查验，经查验合格的，方可销售。


　　第十二条　畜禽定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业应当在畜禽进场时查验动物检疫合格证明，没有动物检疫合格证明的不得进场。
　　动物防疫监督机构对依法设立的定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业派驻或派出动物检疫员，负责查验待宰期间畜禽的动物检疫合格证明。


　　第十三条　畜禽屠宰前由动物防疫监督机构进行抽样检测，患病畜禽或者疑似患病的畜禽以及经检测不合格的畜禽不得屠宰，并按有关规定进行处理。


　　第十四条　动物防疫监督机构的检疫工作应当与畜禽定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业的屠宰、加工活动同步进行。经检疫合格的，由动物防疫监督机构出具动物检疫合格证明，并加盖验讫标志。
　　畜禽定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业应当建立畜禽产品品质检验制度，品质检验应当与屠宰、加工同步进行。经检验合格的，由畜禽定点屠宰场（厂、点）和肉类加工企业出具肉品品质检验合格证明。


　　第十五条　染疫、病死或死因不明的畜禽在运输途中和经营过程中不准宰杀、销售、抛弃。该类畜禽及其排泄物、垫料、包装物，应当在动物防疫监督机构监督下进行无害化处理。


　　第十六条　动物防疫监督机构、商务部门、卫生部门、工商部门应当以书面形式，向畜产品批发、集贸市场的举办者告知其应当遵守的相关法律规定和行为规则。
　　畜产品批发、集贸市场的举办者应当就其市场内产品的安全卫生质量责任，向动物防疫监督机构、商务部门、卫生部门、工商部门做出承诺，保证达到安全卫生质量的要求。
　　各类畜产品批发市场、集贸市场的举办者应当通过与经营者签订安全卫生质量协议方式，明确安全卫生质量的责任。


　　第十七条　各类畜产品批发市场和集贸市场的举办者应当加强对进入本市场的畜产品安全卫生质量的管理，并达到以下要求：
　　（一）建立安全卫生质量制度，配备专、兼职畜产品卫生管理人员；
　　（二）畜产品进入市场前，应当查验动物检疫证明、肉品品质检验合格证明，没有检疫、检验证明的，不得允许其进场交易；
　　（三）定期组织有关畜产品生产经营人员进行健康检查。


　　第十八条　禁止经营下列畜产品：
　　（一）无检疫、检验证明、验讫标志的；
　　（二）染疫、病死、毒死或者死因不明的；
　　（三）含有“瘦肉精”等国家规定食品动物禁用药品及其他化合物的；
　　（四）药物残留或者有毒有害物质含量超过国家标准的；
　　（五）注水或者注入其他物质的；
　　（六）使用有毒有害物质屠宰、加工的；
　　（七）国家规定禁止经营的其他畜产品。


　　第十九条　宾馆、饭店、食堂等集体伙食单位必须建立畜产品采购登记制度，明确记载进货渠道、品种、数量、时间等。
　　集体伙食单位不得采购使用未经检疫或检疫不合格的畜产品。


　　第二十条　违反本办法第八条规定，在生产活动中未按照规定建立质量记录规程或者假造质量记录规程，致使无法追溯兽药、饲料和饲料添加剂等生产资料的使用情况的，由动物防疫监督机构责令限期改正；逾期未改正的，可处以200元以上1000元以下的罚款。


　　第二十一条　违反本办法规定，逃避、拒绝接受疫病与违禁药物抽样检测的，由动物防疫监督机构责令改正，视情节轻重处以500元以上1000元以下的罚款。


　　第二十二条　违反本办法第十条、第十五条规定，按照《中华人民共和国动物防疫法》第四十六条规定予以处理。


　　第二十三条　外地畜产品调入本市的，货主未按规定到当地动物防疫监督机构申报查验的，由动物防疫监督机构责令其改正，给予警告，可并处1000元以上5000元以下罚款。


　　第二十四条　违反本办法第十七条规定，畜产品市场举办者未按规定履行查验义务的，由动物防疫监督机构责令改正，并处3000元以上5000元以下的罚款。


　　第二十五条　经营依法应当检疫而没有检疫证明的畜产品的，由动物防疫监督机构责令停止经营，没收违法所得；对未售出的畜产品，依法补检；经检疫不合格的或无法实施补检的畜产品，由货主在动物防疫监督机构监督下进行无害化处理，无法作无害化处理的予以销毁。


　　第二十六条　拒绝、阻碍畜产品安全质量监管人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第二十七条　动物防疫监督机构和有关部门及其工作人员在畜产品质量安全的监督管理中，滥用职权，徇私舞弊，索受贿赂的，视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第二十八条　本办法自2005年10月20日起施行。