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浅析我国行政主体理论/姚俊

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 21:35:27  浏览:8902   来源:法律资料网
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浅析我国行政主体理论
——以村委会行为为视角

南昌大学法学院 姚俊

摘要 行政主体是一个舶来品,它的引入带有明显的功利性和工具性。这也为以后行政主体理论发展的限制埋下了伏笔。随着公共行政的和行政法学研究的深入,行政主体理论暴露出着诸多的缺陷。本文试图从重构行政主体内涵外延和重塑行政诉讼被告资格认定标准两个角度来完善我国行政主体理论。
关键词 行政主体 缺陷 对策

一、问题的提出
在我国行政法学领域,行政主体是指享有行政职权,以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。它必须符合三个构成要件:1、行政主体必须享有行政职权;2、必须能以自己的名义行使行政职权;3、能够独立承担责任的组织。行政主体通常是由两类组织构成的,一是行政机关;二是法律、法规授权的组织。在外延上,行政主体=行政机关+法律、法规授权的组织。另外,有的学者提出,除以上两类外,其他公权力组织也可能是行政主体。行政主体理论对我国行政诉讼领域的影响较大。是否是行政主体决定着法院对案件的受理与否。从我国行政诉讼法的规定可以看出,法院只受理针对行政机关和法律、法规授权组织提起的诉讼,而对其他被诉组织则以不是行政主体而拒之门外。我们可以从村民委员会(以下简称村委会)这一基层自治组织行为的可诉性分析中可知法律规定和理论研究的不足。
我国宪法规定,村委会不是行政机关,而是享有宪法和法律规定的许多权力基层自治组织。当村民针对侵害其合法权益的村委会行为向法院提起行政诉讼时,将会出现以下三种情况:
1、村委会此时的行为是法律法规授权而作出的,那么法院依《行政诉讼法》,应受理案件。
2、村委会此时的行为不是法律法规授权的行为,而是为了执行政府机关(特别是乡镇一级)的文件而作出的,是否可以认为村委会是受委托组织,如是,村民可起诉委托机关;如不是,则不属于法院的行政诉讼受案范围,法院将不予受理。
3、村委会的是学理上的公权力组织,此时的行为可能被认为有行政主体资格,但通常是不被认可的。
分析以上三种情况,在第一种情况时,最有可能被法院受理,村民的权益也最有可能得到救济。田永案就是典型,法院认可了法律法规授权的组织也即此案中的高校具有行政主体资格。但认可了高校时法律法规授权的组织不代表相同情况下的村委会也会得到认可。我国是成文法国家,法官判案严格依照法律规定进行,在行政诉讼法不完善,权益保障意思不强的今天,村委会的被诉行政主体资格完全可能不被承认。反过来我们也应该思考,如果受理,依据是什么?村委会有作为法律法规授权组织的资格吗?法律法规对哪些事项可以授权呢?在第二种情况下,在目前村委会和基层政府的复杂关系中,如何来认定村委会行为是自治行为还是受委托行为是十分困难的。最后如是第三种情况,其他公权力组织如何认定的标准是什么?要成为行政主体的其他公权力组织的认定标准又是怎样的呢?这一系列的问题都是我在行政法学研究种必须很好解决的,而这些问题都可以从我国行政主体理论找到答案。

二、我国行政主体理论的缺陷
1、我国行政主体概念最初定位的欠科学性
在起源上,我国行政主体概念是一个典型的舶来品。这一概念的引入始于20世纪80年代末,在此之前,我国行政法学理上主要是以“行政机关”或“行政组织”用来指称有关行政管理的主体,并由此引申出行政行为、行政法律责任等相关的基本概念,这在当时的行政管理实践和行政法学发展阶段都是合理的。但随着行政管理实践的广泛展开及行政法学研究的深入,该“行政机关”或“行政组织”的概念愈现弊端。为了修正这些弊端,行政主体概念也就悄然进入了我国行政法学研究领域。正如杨海坤先生和章志远先生在《中国行政法的基本理论研究》一书中所阐述的,行政主体概念在我国大陆的引入是基于三个方面的客观情况:一是行政机关概念在承载和传递“行政权力行使者”的使命上的不足;二是行政诉讼被告资格确认的需要;三是法国、日本行政法主体理论的外在影响。上述背景既决定了行政主体概念在我国行政法学理上的特殊功能,同时也为限制行政主体理论自身进一步发展埋下了伏笔。[1] 行政主体概念的过于功利、过于匆忙的引入必将概念理解上的不完全和欠周密,事实也证明在我国生根发芽的行政主体概念与域外的“源概念”有着巨大的不同。
2、我国行政主体概念本身的缺陷
在我国行政主体是学理上的概念,不是一个法律上的概念。它的引入是有着功利性和工具性目的的,且引入后对其进行了改造,已不是域外行政主体的“源概念”,成为了中国特色的本土化了的概念。许多学者认为,行政主体是指享有国家行政职权,以自己的名义行使职权并能独立承担责任的组织。我认为该概念仅将享有国家行政职权的作为要件之一本身就带有局限性。因为行政包括公行政和私行政,公行政又包括国家行政和其他非国家的公共组织的行政。所以国家行政并不是公行政的全部,行政主体除了包括享有国家行政职权的国家机关外,还应包含享有公共职能 的非国家公共组织。该概念应表述为:行政主体是指享有行政职权,以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。
3、公共行政改革使行政主体理论面临困境
我国自十一届三中全会以来,发生了全面而深刻的变革。以经济领域为主导的改革,使得中国社会结构也面临重大的调整与变迁,各种市场的、社会的要素活跃起来、并促使政府垄断式的公共职能发生分化,许多职能向非国家公权力组织转移,政府走向服务行政的道路。这就使得许多社会公权力组织在一定领域行使公共职能发挥执行和管理的作用。当然,有些社会公权力组织可以纳入法律法规授权组织的行列,但大多数的社会公权力组织是没有授权的,而且法律法规授权组织概念本身具有模糊性,哪些组织又资格获得授权,针对哪些事项可以授权等问题是我们需要明确的。因而根据我国行政主体理论不能周延所有的行政主体,这就有必要扩展并明确行政主体的外延。有的学者认为,行政主体包括行政机关、法律法规授权的组织和其他公权力组织。试用“其他公权力组织”的概念来周延所有的行政主体,我认为这是不科学的。其他公权力组织这一概念明显带有兜底性质,在司法实践中没有多大的意义,因为没有具体的标准和主体来界定怎样的公权力组织是行政主体,完全是为了穷尽学理上的分类,也为以后新的行政主体提供纳入位置。其实法律法规授权的组织也是公权力组织,只是有授权的限定,而这一授权使之可以认定为行政主体,才单独列出作为行政主体一个类别的。那么,如何将具有行政职权性质的从事公共事务的组织纳入行政主体的外延范畴是目前行政主体理论面临的困境。
4、行政主体与行政诉讼被告资格逻辑关系的不合理性
“行政诉讼在严格的意义上是以行政主体而不是以行政机关为被告的诉讼。面对庞大的行政组织系统以及复杂的行政活动,行政诉讼被告确认的规是:谁主体,谁被告。 [2]也就是说,按照现行行政主体理论,人们要判断某一组织能否成为行政诉讼的被告,首先需要确定该组织是否具有行政主体资格,凡不具有行政主体资格的组织,就不能成为行政诉讼的被告。不便于行政相对人行政诉权的行使。尤其是在人权司法保护观念已成当今世界潮流的情况下,现行行政主体理论的滞后性更加明显。类似于村民状告村委会案件,往往都因为村委会不是“法律、法规授权的组织”、不具有行政主体资格进而不能成为行政诉讼的被告而被拒之于法院的司法审查之外,从而导致大量社会公共组织的管理活动难以受到司法力量的有效制约,相关社会成员的合法权益也因之而缺乏切实保障。我们上文中谈到行政诉讼被告资格确认的需要是当初我国学者引人行政主体理论的实际用途之一,而今天行政诉讼实践中有关被告资格确认的各种问题又反过来对行政主体理论提出了强有力的挑战。

三、对完善我国行政主体理论的建议
1、行政主体概念的内涵外延的重新界定
我国行政主体概念从产生之初就不成熟,本身定位不合理,内涵和外延也显狭窄。笔者认为,我国行政主体理论本来就是域外的概念,应该充分考虑该概念在域外产生发展的土壤以及全面而准确的学术含义。而不能徒有其表的借助该概念的外衣而功利性工具性的应用于我国行政管理实践及行政法学研究领域。在现今的理论困境面前,我们应该出重新界定我国的行政主体概念的内涵和外延,在借鉴法、德、日等国家界定行政主体概念的基础上,架构符合我国本土特色并与中国行政管理实践及行政法学发展相协调的行政主体理论。随着我国公共行政改革深入和社会行政的增加,我国应以“公共管理职能和行政权”为标准界定行政主体。一切行使公共管理职能、享有行政权力的公共组织均应属于行政主体的范畴。行政法学应加大对从事社会行政的行政主体类型的研究,以反映行政主体多元化的趋势。行政主体应定义为:行政主体是指享有行政职权,以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。这里所说的行政职权不仅包括传统的行政职权, 还包括公共管理性质的行政职权。所以其他公权力组织只要从事公共管理职能的,作出影响相对人权利义务行为的就应该是具有行政主体资格的,就应该是可诉的,法院此时可以依行政主体界定标准对其进行可诉性判断。所以在政主体的类型应该包括行政机关、法律法规授权的组织以及那些没有法律法规特别授权但是从事公共管理职能的组织。
2、行政诉讼被告资格认定标准的重塑
我国行政诉讼法对受案范围由概括式、列举式和排除式的三种规定,即使是这样一种安排,行政受案也有许多的真空地带,因为我国是以是否是行政主体来确定被诉组织是否有行政诉讼被告资格的。这就导致许多本应属于行政诉讼受案范围的组织行为得不到审查,相对人的合法权益得不到救济。其实,传统行政主体理论所标示的“行政实体法上的独立权利义务主体与行政诉讼法上的独立诉讼主体合一”的命题是不准确的。作为行政诉讼主体之一的被告与行政实体法上的行政主体分别属于不同的领域和阶段,其所遵循的逻辑并不相同:其一, 被告的确定更多地考虑的是如何有利于当事人诉权的行使,只要是行为者实际地行使了行政权力,就应当成为被告。虽然被告的确定也会考虑到诉讼后果的承担,但它并不意味着参与诉讼的主体就必须实际承担最终的实体责任。其二,行政主体所体现的则是实体权力的行使与实体责任承担的一致性,强调的是某一组织具有行政法上的独立人格。[3]因此,行政主体的确立与认定行政诉讼的被告之间并无多少必然的联系,在很多情况下, 诉讼主体可以独立于行政主体。不管是行政主体还是非行政主体充当行政诉讼的被告,最终的实体责任都是由相同的行政主体承担的。在确定行政主体和行政诉讼被告资格逻辑关系相分离的同时,我国行政诉讼涉案范围应该以行政行为侵犯公民合法权益或者违反法律规定为接受司法审查的实质要件;摒弃现今行政诉讼法只承认行政机关和法律法规授权组织为被诉主体的规定,在修改行政诉讼法的同时应把行使公共事务职能的社会组织纳入行政诉讼领域。这样,对于我国行政诉讼实践的顺利开展和行政法学研究继续向前发展,特别是对行政相对人的权利保障,中国依法治国理念的贯彻都具有深远的意义。
注释:
[1][3] 杨海坤、章志远著,《中国行政法的基本理论研究》北京大学出版社.2004.
[2] 张树义,论行政主体 政法论坛,2000年第四期.

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湖南省实施《物业管理条例》办法

湖南省人民政府


湖南省实施《物业管理条例》办法


(2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

第二条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责,依法做好与物业管理相关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会,指导、协调、监督物业管理工作。

第四条 县级以上人民政府应当采取措施,推动物业服务的社会化、专业化、市场化,促进物业服务行业发展。

物业服务行业协会应当加强行业自律,接受行业主管部门的业务指导,制定行业行为规范,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。

第二章 前期物业管理

第五条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。

第六条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

第七条 原物业管理区域分立或者合并的,应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50%以上的业主同意,由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记,并予以公告。

第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计,应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。

第九条 住宅建设工程项目交付使用前,建设单位应当按照项目合同的约定,配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防,以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具,并在物业承接查验后,将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。

在物业管理区域内,共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任,服务到最终用户,履行与业主签订的服务合同,保证服务质量。

第十条 新建物业的,建设单位应当配置物业管理用房,用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主,未经业主大会同意,不得改变物业管理用房的用途。

第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置:

(一)建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置,最少不低于50平方米;

(二)地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋;没有配置电梯的物业管理用房,其所在楼层不得高于4层、低于1层。

市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准,结合当地实际情况确定具体标准。

第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库,建设单位可以附赠给业主;出售或者出租车位、车库的,业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位,属于全体业主共有,建设单位不得附赠、出售或者出租。

车位、车库出售或者出租的,建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。

车位、车库满足业主需求后剩余出租的,建设单位应当向全体业主公示,租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档,业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时,应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。

第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前,通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业,应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。

有下列情形之一的,经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

(一)投标人少于3人;

(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。

第十六条 分期开发的物业,前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件,分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体项目交接手续。

物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

物业承接查验的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三章 业主及业主大会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中,享有法定权利,履行法定义务。

在物业管理区域内,有关共有和共同管理权利的重大事项,应当由业主共同决定。

第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。

符合下列条件之一的,应当成立业主大会:

(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;

(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

业主总人数不足20人的,经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十九条 物业管理区域内,符合成立业主大会条件的,建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

占业主总人数10%以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内,组织、指导成立业主大会筹备组。

第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。

业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。

建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。

第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。

首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。

第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约和业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

业主委员会选举情况备案后7日内,由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。

前款第(二)、(三)、(四)项之一内容发生变更的,应当自变更之日起30日内另行备案。

第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督。

业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责,按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。

第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生,但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主,不能作为业主委员会委员侯选人。

业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。

有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

(一)任职期限届满或者以书面方式提出辞职的;

(二)因房屋权属变更,不再是业主的;

(三)丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的;

(四)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物,移交给业主委员会;拒不移交的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交,物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。

第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。

有下列情形之一的,应当及时召开业主大会临时会议:

(一)经业主委员会决定或者20%以上的业主提议;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。

业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的,县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,在30日内组织召开。

第二十六条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前,将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主,并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见形式。

业主大会会议书面征求意见的,反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上,并告知业主有权查阅相关资料。

第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的,从其约定。未作约定的,按照业主户数计算,一户计算为1票;建设单位未售出的物业专有部分,计算为1票。

第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前,对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见;需要投票表决的,表决票应当经业主本人签字后,委托业主代表在业主大会投票。

第四章 物业管理服务

第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。

第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理,建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案,推动物业管理行业提高服务水平。

第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级,并按照物业服务合同的规定提供服务。

第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。

物业管理服务项目经理人制度的具体办法,由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。

第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员,加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。

第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的,由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过,但是业主大会授权业主委员会决定的除外:

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及服务费用;

(三)物业管理区域内秩序维护;

(四)合同期限;

(五)违约责任。

第三十五条 物业服务主要包括下列事项:

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护;

(三)车辆停放管理;

(四)物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护;

(五)物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案资料保管;

(八)业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。

第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法,在物业服务合同中约定。

制定和修改物业服务收费办法,应当广泛听取社会公众的意见。

业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。

第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。

第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第三十九条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方当事人。

第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的,原物业服务企业撤出物业管理区域,应当向业主委员会交接下列事项:

(一)移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;

(二)移交物业共用部位;

(三)结清相关费用;

(四)法律、法规、规章规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的,可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议,物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决:

(一)业主委员会不依法履行职责;

(二)业主委员会换届;

(三)履行物业服务合同的重大争议;

(四)物业服务企业变更交接;

(五)其他需要协调解决的物业管理事项。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督,依法履行自治管理职责,配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第五章 物业的使用和维护

第四十二条 在物业管理区域内,按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物,不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的,应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。

业主转让房屋、车库、车位等物业前,应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以与物业服务企业签订委托合同,委托物业服务企业承担物业保修有关事项,并向物业服务企业支付相应的报酬。

第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度,实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

物业专项维修资金的交存、使用,应当专户存储、专款专用,具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。

第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的,物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。

对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业,物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。

第六章 附则

第四十七条 业主自行管理物业的,参照本办法的有关规定执行。

第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。


协助执行执法机关扣留铁路运输货物的通知

铁道部


协助执行执法机关扣留铁路运输货物的通知
铁道部


最近以来,不少铁路车站接到有关执法部门因各种原因要求协助执行扣押铁路运输货物的通知,有的因无章可循,车站工作人员无所适从,致使执法机关扣押货物的要求未能得到执行;有的因个别执法人员不了解铁路运输特点,在运输中途站强行扣押货物,影响铁路运输生产;有的还
造成运输合同纠纷。为协助执法机关做好这项工作,维护铁路工常运输秩序 ,现将有关事项通加如下。
一、按照国家法律、法规有物品扣押权的执法机关要求车站协助执行扣押铁路运输货物的,在货物发送前由发站,发送后由到站受理。除继续运输将危及铁路运输安全或对社会造成重大危害等特殊情况(如武器、弹药等),报请铁路分局批准的外,中途站不办理扣押货物事宜。
二、发站或到站接到协助执行扣押通知后,应立即将要求扣押的货物妥善保管。发站应立即通知托运人,到站应立即通知收货人和电告发站转告托运人,限期到车站处理,按规定办理货物交付或取消托运手续,同时由执法机关直接向托运人或收货人办理扣押货物手续;托运人或收货人
逾期不来车站处理或通知不着的,执法机关又限期要将扣押货物转移的,凭县级以上执法机关出具的正式法律文书,办理货物移交,并通知发站或到站及托运人和收货人。对同一批货物有几家执法机关同时要求扣押的,应由其上级主管部门协调,按协调部门指示办理。铁路运输货物按法律
、法律的规定移交执法机关后,运输合同终止履行。货物扣押期间的保管费用及因扣押产生的其他相关费用按规定核收。
三、中途站接到执法机关要求协助扣押通知的,应告知其在到站办理,并电告到站,以便到站提前做好准备,协助处理。



1995年6月20日

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